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El informe ofrece una visión global del mercado y de los precios actuales para las viviendas unifamiliares, adosadas, pisos en propiedad y en alquiler de 50 localizaciones. El análisis recoge los datos oficiales del Comité de Valor de la Propiedad.
Munich y Hamburgo adelantan a Berlín
"Las propiedades residenciales se han establecido en Alemania como una forma segura de inversión, tanto entre propietarios privados como entre inversores. Algo que queda patente en el aumento registrado tanto por el valor total de las propiedades como por el número de operaciones registradas en la mayoría de los 36 pueblos y ciudades que examinamos en el informe", señala Kai Enders, miembro de la Junta de Engel & Völkers.
Munich, Hamburgo y Berlín lideran el ranking de los mayores precios de venta alcanzados por Engel & Völkers aunque, como resultado de la fuerte demanda de segundas residencias, hay que destacar los elevados precios que se registran en regiones turísticas como Sylt y Tegernsee. Pero no sólo las grandes ciudades han sido testigos de este elevado nivel de precios, otras de menor tamaño, como Friburgo y Mainz, se encuentran ya entre las 20 ciudades con mayores volúmenes de transacciones. No obstante, hay que distinguir entre centros urbanos como Berlín, Munich o Hamburgo, donde se produce más compraventa de apartamentos que de viviendas unifamiliares y adosadas, y ciudades de menor tamaño, como Bremen, Flensburg y Schwerin, donde la situación es la inversa.
Múnich también lidera el ránking de volumen de transacciones –en términos absolutos– en apartamentos, con una cifra de 3.800 millones de euros, seguido muy de cerca por Berlín (3.790 M€). Con un volumen de 1.300 M€, Hamburgo encabeza la lista en el segmento de viviendas unifamiliares y adosadas.
Más hogares unipersonales
En las zonas más cotizadas, centros urbanos y ciudades universitarias principalmente, la demanda de viviendas unipersonales es cada vez mayor debido al cambio de tendencias y la disminución en el número de promociones de obra nueva de la última década. Sin embargo, existen nuevos y atractivos proyectos de construcción. Por un lado, han nacido nuevas áreas residenciales como resultado de grandes proyectos de revitalización de los puertos, como la HafenCity de Hamburgo, el Rheinauhafen en Colonia y la zona del puerto de Düsseldorf. Tendencia que está marcando el nacimiento de nuevas ubicaciones premium. Y, por otro lado, se encuentran los proyectos que surgen en distritos que lindan con las zonas tradicionalmente más exclusivas, que ofrecen un gran potencial de revalorización. "Con el superávit existente en la demanda de vivienda, se agradece el creciente número de promociones de obra nueva en muchos lugares. Esperamos que las decisiones políticas sigan promoviendo este desarrollo a una escala aún mayor en el futuro", apunta Kai Enders.
Se busca: apartamento para estudiante
Los bajos tipos de interés hipotecarios y la menor confianza en el euro de los últimos años –sobre todo desde la crisis financiera de 2008– han dado lugar a un creciente interés de los pequeños inversores por las propiedades residenciales y vacacionales que son fáciles de alquilar. En este sentido, la demanda de apartamentos ´freehold´ que se alquila a los estudiantes ha crecido mucho en ciudades universitarias como Münster, Friburgo y Constanza. Esta tendencia se ha visto reforzada en muchas regiones por iniciativas políticas introducidas hace varios años, que tenían como objetivo reducir el tiempo de escolarización obligatoria, incitando así a una afluencia de estudiantes a las universidades. Ciudades de Alemania oriental como Leipzig muestran un alto potencial, ya que los precios de alquiler se mantienen en un nivel relativamente moderado y el informe prevé que suban a lo largo de los próximos años.
El ratio más alto de propiedad está en la región de Saarland
El alto nivel de demanda de viviendas también se refleja en el crecimiento del ratio de propiedad, situado en el 46%, un nivel que aún se mantiene bajo si se compara con otros países europeos como España, donde alcanza el 85%. Entre 2006 y 2011, tan sólo aumentó el 0,5%, si bien se produjeron importantes diferencias entre las distintas regiones. El estado federal con la mayor tasa de propiedad es el de Saarland, con un ratio del 58%.
Previsiones
El mercado inmobiliario alemán seguirá marcado por el dinamismo actual. Muchas regiones –en particular ciudades del este de Alemania, como Dresde y Leipzig– están iniciando su próxima fase de crecimiento, mientras que otras ya han sido objeto de una importante expansión en los últimos años. Si bien los precios tenderán a estabilizarse, en ubicaciones concretas podrán superar los máximos actuales, algo que ocurrirá también en las viviendas vacacionales. "En los lugares más codiciados como la isla de Sylt, los precios están subiendo por encima de los máximos. Sin embargo, en regiones como las costas del Norte y del Mar Báltico, los precios se mantienen. Prevemos también subidas en los próximos años en los Alpes", destaca Enders.
