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Un descenso de yields (rentabilidades) para los activos prime, una reducción de los incentivos en la contratación de oficinas y un mayor interés por activos con desocupación, en zonas descentralizadas o para gestionar. Estas son algunas de las previsiones que van a definir el mercado de inversión inmobiliaria en España, en opinión del grupo de inversores reunidos en la sexta edición del Barómetro Inmobiliario IPD -Tinsa.
Esta iniciativa recoge cada semestre desde hace tres años las previsiones de un panel de grandes inversores patrimonialistas respecto a distintas variables relacionadas con el mercado inmobiliario, como son el crecimiento de la economía, el consumo interno, las rentas y los yields, entre otros aspectos.
Los panelistas, que estiman que la inversión global en el mercado español podría alcanzar 6.000 millones de euros en 2014, se han mostrado en octubre más optimistas que en la encuesta realizada el pasado mes de marzo. Si a principios de año el consenso apuntaba que la economía crecería un torno a un 0,9% en 2014, en esta última reunión la media ha fijado el crecimiento en el 1,2%. La mejora de las expectativas sobre el consumo y la producción mostrada por la quincena de expertos que firman el barómetro tiene su reflejo en las previsiones de los distintos segmentos inmobiliarios.
Oficina
Los inversores anticipan una reducción de la tasa de desocupación en el mercado prime de Madrid (CBD) hasta un 12% a finales de 2014, frente al 14% que mostraba a cierre de 2013, según datos de Savills. Las rentas en dicha zona se situarán en 25,5 euros/m2.
Los inversores afirman que siguen existiendo incentivos económicos para fomentar la contratación de superficies de oficinas. Estos se mantienen en torno a una reducción del 12% respecto a la renta facial que consta en el contrato, si bien los panelistas han empezado a observar una reducción gradual de los incentivos en los mejores activos.
Retail
El aumento del optimismo en el segmento de locales y centros comerciales es claro respecto a las perspectivas que existían en 2013. El 90% de los inversores integrantes del panel de octubre considera que este año aumentará el consumo respecto al año anterior. En la edición de marzo, esta apuesta al alza había sido defendida por un 60% de los inversores. El 80% de los panelistas considera que la afluencia se incrementará, frente al 50% que lo creía a principios de año.
Algunos operadores comerciales constatan que, en algunas ubicaciones, el incremento de la afluencia ya se está traduciendo en un aumento de las ventas en los locales del centro comercial. Aunque el 67% de los inversores cree que se estabilizará en 2014 la cifra de ventas (un 89% en el caso de las rentas), se observa un incremento del porcentaje de inversores que apuestan por un incremento en las ventas de los comerciantes; un 33%, frente al 20% de marzo de 2014.
El 40% de los inversores cree que las tasas de desocupación de los centros comerciales se estabilizará y un 60% que, incluso, disminuirá.
Logística
A diferencia de lo que ocurre en el segmento de oficinas, los expertos integrantes del panel no prevén una disminución a corto plazo en los incentivos aplicados sobre las rentas faciales de alquiler de activos logísticos de los activos inmobiliarios, que cifran en torno a un 15%.
Pese a todo, este segmento inmobiliario está mostrando signos de mejoría. Los panelistas esperan que 2014 cierre con unas rentas en Madrid de 5,1€/m²/mes, frente a los 5 €/m²/mes registrados en 2013, según la consultora Savills. Los inversores reconocen que hay escasez de producto que se ajuste a sus necesidades, por lo que están empezando a mirar activos con desocupación y/o suelo logístico.
Inversión
El pasado mes de marzo, los inversores integrantes del panel estimaron que la inversión en activos inmobiliarios en el mercado español se situaría en 4.000 millones de euros. Siete meses más tarde, las expectativas se han incrementado hasta los 6.000 millones.
Los panelistas coinciden en que el inversor extranjero será el protagonista, aunque un 40% anticipa un volumen de inversión similar entre inversores nacionales y extranjeros. Ello es debido al protagonismo adquirido estos últimos meses por las Socimi, aunque, en realidad, estos vehículos están canalizando capital predominantemente internacional.
Las Socimi, de hecho, se han situado a la cabeza del ranking de actores más activos durante este año, según el panel, superando a los fondos oportunistas, que han descendido a la tercera posición por detrás de los fondos core / core+.
El principal freno a la inversión, señalado por un 45% de los panelistas, es la escasez de producto. Fruto de la mayor competencia generada por las Socimi, los inversores del panel han revisado a la baja su previsión de rentabilidades para los activos prime a finales de 2014:
Estrategia
Las oficinas localizadas en el distrito de negocios de Madrid siguen siendo el producto estrella para el 47% de los inversores consultados, seguidas de los centros comerciales. El 29% de los panelistas prevé reducir su exposición al mercado de oficinas fuera de Madrid y Barcelona.
La falta de inversión durante la crisis ha derivado en un parque obsoleto que abre, según los inversores, oportunidades de negocio en el ámbito de la rehabilitación o la gestión de cambios de uso.
Aunque los compradores siguen decantándose por activos con flujos de caja garantizados, empiezan a poner sus ojos en activos de mayor riesgo, ubicados en zonas secundarias, con desocupación o para reestructurar, al entender que podrán obtener una mayor rentabilidad en el futuro. En este sentido, el 30% de los panelistas se reconoce interesado en inmuebles para reestructurar y un 23% en activos con desocupación.
