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La consultora inmobiliaria internacional JLL ha hecho público hoy el informe de alquiler e inversión de oficinas en Madrid y Barcelona correspondiente al cuarto trimestre de 2014. Según este análisis, tanto en Madrid como en Barcelona se percibe una recuperación de las rentas en ciertas zonas. En este sentido, en la capital las rentas se sitúan en 25,50 €/m2/mes en la zona prime, el nivel más alto de los últimos tres años, mientras que en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal de Barcelona alcanzan los 17,75 €/m2/mes, lo que implica un ligero ascenso tras siete años de caídas.
Madrid: oferta estable en el CBD y aumento en las zonas Secundaria y Satélite
Según se recoge en el informe de JLL, las rentas prime registran un aumento por tercer trimestre consecutivo. Presionadas por la escasez de producto adecuado se sitúan en los 25,50 €/m²/mes, alcanzando el nivel más alto de los últimos tres años. En el resto del mercado los niveles máximos y mínimos de las rentas de alquiler permanecen estables a la espera de las señales que emita el mercado durante los primeros meses del año y en las mejores ubicaciones del CBD comienzan a reducirse los incentivos en carencia.
En cuanto a la oferta, el volumen de metros disponibles se mantiene prácticamente plano. La ausencia de variación en la tasa de disponibilidad del CBD, y el ligero descenso en la de la zona Satélite, es compensado por el aumento en las zonas Secundaria y Periferia. La gran cantidad de oferta disponible en relación con el nivel de demanda de ocupantes y las dificultades de acceso a la financiación, están frenando la construcción de nuevo producto. Casi el 40% de la oferta futura en 2015 la compone producto no especulativo o de propia ocupación, destacando la terminación de la última fase de la sede del BBVA en Las Tablas. El resto de la oferta futura está formado por superficies en rehabilitación, como Castellana 278-280 (antigua sede de Repsol), Emilio Vargas 4-6 (antigua sede de Telefónica) y otros proyectos de menor tamaño.
El volumen de transacciones ha superado los 115.000m², el mejor dato en el cuarto trimestre desde 2009. El cómputo total del año queda en los niveles del año previo y alcanza los 365.000m². Las mayores operaciones del año, sin embargo, pertenecen a un rango de tamaño inferior que las de 2013, lo cual, para un nivel similar de contratación, es indicio de un mercado de ocupación más sano.
En relación al tamaño de las operaciones, todas aquellas de más de 10.000m² firmadas a lo largo del año (66.000m² en total) han sido en edificios a rehabilitar, no inmediatamente disponibles, debido a la escasez de producto grande de calidad, tanto en el CBD como en la Periferia. Es el caso de HavasGroup, que ha pre-alquilado 12.165m² en Eloy Gonzalo 10, o el Duro Felguera, que compró el edificio de 16.257m² en Vía de los Poblados 7. Asimismo, cabe destacar que casi la mitad del volumen de contratación del cuarto trimestre lo forman operaciones de más de 5.000m², como el alquiler de 5.005 m² en el Paseo de Recoletos 7-9 por parte de CMS Albiñana& Suárez.
Barcelona: falta de oferta nueva para gran demanda
Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler ya han empezado a registrar los primeros repuntes, aunque la recuperación, por el momento, sólo se constata en los edificios mejor situados, de excelente calidad y de última generación. En este sentido, la renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal ha subido este trimestre a 17.75€/m²/mes frente a los 17,50 €/m²/mes de trimestres anteriores. Esta presión al alza en las rentas también se está notando en los edificios “trofeo” de centro ciudad, donde la escasez de oferta de oficinas para gran demanda es ya una realidad.
La oferta media se sitúa en el cuarto trimestre del año ya por debajo del 13%, habiendo descendido en un año más de un punto, equivalente a más de 100.000 m². La tendencia para el año 2015 será claramente de descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona y no será hasta finales de 2016 cuando se empezarán a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas, como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Immobiliaria, concretamente la Torre Marina, junto Paseo de la Zona Franca.
En lo relativo a transacciones, la contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 2014 en 281.700 m2, lo cual supone un incremento del 51% % respecto a 2013, confirmándose la paulatina recuperación del sector. El último trimestre del año ha sido el más activo con 105.500 m² de oficinas contratados, casi un 80% más que el trimestre anterior. Las nuevas áreas de negocio han sido las de mayor contratación de oficinas, con un 42% del total, aunque cabe destacar el incremento de contratación en Periferia, que ha acogido el 25 del take-up de este trimestre, debido principalmente a la compra por parte de LABCO de un edificio de 10.277 m2en Esplugues de Llobregat y el alquiler de 6.800 m² en SantCugat (Can Ametller) por parte de Gas Natural, según el último informe de JLL.
Madrid: protagonismo de las Socimis
En el último trimestre del año se han firmado en Madrid operaciones de inversión en oficinas que ascienden a un volumen de 422,8 millones de euros, superando los 1.100 millones del acumulado del año 2014. En este sentido, cabe destacar el papel ejercido por las Socimis, que han protagonizado más del 80% del volumen de inversión de las operaciones cerradas este último trimestre, repartidas entre MerlinProperties, Grupo Lar y Axia-RE.
Existe demanda para las zonas CBD, Secundaria y Periferia, así como se observa que los inversores empiezan a subir la curva de riesgo en términos de ubicación entrando en la zona Satélite, siempre y cuando exista una buena ocupación y los inquilinos sean solventes.
En cuanto a la oferta, el informe de JLL destaca que los vendedores más activos en el último trimestre han sido fondos internacionales, con activos ubicados en zona Secundaria y Periferia, y entidades gubernamentales, con activos es Secundaria.
La oferta durante el 2015 va a venir de inversores internacionales que han comprado con anterioridad grandes portfolios y NPLs (activos tóxicos). Se espera que los bancos españoles y la Sareb recobren el protagonismo en las ventas de activos, dado su papel de grandes propietarios y la presión compradora que seguirá produciéndose en Madrid en los próximos meses en un entorno económico favorable.
Cabe destacar la operación de la compra del portfolio de CreditSuisse (tres edificios en Madrid) que ha alcanzado los 100 millones de euros, o la operación de venta asesorada por JLL del edificio A del complejo Tripark en la calle Jacinto Benavente, cuyo comprador ha sido IBA Capital Partners.
Barcelona: cambio de ciclo
El volumen total alcanzado este 2014 nos ha llevado a los 940 millones de euros. Esta cifra triplica los 306 millones de euros alcanzados en 2013, dato ciertamente indicativo respecto al cambio de ciclo que se ha producido en el mercado inmobiliario terciario, según el último informe de JLL.
Las Socimis han sido también protagonistas del mercado de inversión de Barcelona, junto a los inversores institucionales internacionales, con operaciones en todas las áreas del mercado incluyendo la periferia, lo cual es reflejo de un cambio de ciclo, aunque aún en una fase inicial. La prioridad de la mayoría de inversores siguen siendo las compras en Barcelona ciudad, tanto en el centro como en nuevas áreas de negocio.
Respecto al conjunto del año el portfolio de oficinas que ha conseguido alcanzar el mayor volumen de inversión en la ciudad ha sido el portfolio de la Generalitat. De hecho la administración pública catalana sigue con su proceso de racionalización inmobiliaria y puede que añada alguna venta más en 2015, aunque ya serán ventas de menor volumen al alcanzado con los dos anteriores portfolios vendidos a AXA Real Estate y ZurichInsuranceCompany, ambos asesorados por JLL.
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