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En el caso de Madrid, el volumen de inversión acumulado en estos seis primeros meses de año en activos de oficinas ha superado los 1.000 millones de euros, lo cual representa casi la totalidad del volumen de inversión de 2014, que sumó algo más de 1.100 millones de euros.
Si se analiza sólo el segundo trimestre del año, los datos reflejan un volumen de inversión de 558 millones, lo cual supone la cifra trimestral más alta desde que se reactivó la actividad inversora en la segunda mitad del 2014. De hecho esta cifra cuadruplica los 137 millones alcanzados en el segundo trimestre de año anterior.
La tipología del vendedor ha sido en gran parte de carácter institucional, predominando los bancos tradicionalmente presentes en el mercado inmobiliario español, como Deutsche Bank o el Sabadell, y el fondo inmobiliario de Deka, sumando más del 35% del total del segundo trimestre en Madrid. También se han realizado operaciones de venta por parte de fondos de inversión e inversores privados, como por ejemplo el portfolio de Naropa.
En cuanto al comprador, un trimestre más el protagonismo es para las Socimis, como Hispania que ha comprado edificios como los recientemente adquiridos del portfolio de Deka por unos 54,5 millones, fondos de inversión y compañías aseguradoras como Reale o Mapfre.
Prácticamente se han transaccionado la mitad de las operaciones en CBD, destacando la compra del edificio de Ahorro Corporación y del situado en el número 6 de la Plaza de la Independencia, sumando ambas operaciones un total de 230 millones, casi la mitad del volumen total de las operaciones del trimestre.
El resto de las operaciones se han realizado en zonas muy consolidadas de áreas periféricas como es el caso de las operaciones de los 5 edificios situados en el parque Avalon en Julián Camarillo o los dos activos del portfolio de Deka situados en el Parque Cristalia, Campo de las Naciones y en el Parque Empresarial de Las Rozas, todos ellos intermediados por JLL.
La compresión de las rentabilidades sigue acentuándose, marcando bajadas en todas las zonas y especialmente en los mínimos de CBD, con una rentabilidad Prime del 4,25%. Sigue habiendo incluso algún caso en que las rentabilidades firmadas se han quedado por debajo del mínimo. La última vez en que se alcanzó este nivel fue en el año 2006 en plena bonanza económica lo que muestra el gran interés de los inversores por el mercado inmobiliario español.
Barcelona sufre la escasez de oferta
El caso de la ciudad de Barcelona refleja un volumen de inversión en oficinas en este primer semestre de 158 millones de euros, un 24% menos que el mismo periodo del año anterior, una tendencia confirmada con el análisis del segundo trimestre de forma independiente, ya que entre abril y junio se cerraron tres operaciones en la ciudad condal por un valor de 65 millones de euros, lo que representa un 25% menos que en el mismo trimestre de 2014.
Estas tres operaciones protagonistas del mercado de inversión barcelonés han sido la compra por parte de Platinum Estates de la sede de CD en Córsega 331, la compra por parte de Standard Life de la sede de Revlon en WTC Almeda Park, y la compra por parte de Grupo Lar de Joan Miró 21.
La explicación a este ritmo en la compraventa de inmuebles de oficinas encuentra su razón de ser, principalmente en la falta de procesos estructurados, así como en la escasez de ventas de inmuebles de gran tamaño. Cabe tener en cuenta que, según los cálculos de los expertos de JLL, el producto en venta en Barcelona no cubre un una décima parte de las necesidades de compra por parte de los inversores.
Respecto a la rentabilidad Prime se sitúa este trimestre en el 5%, alcanzando niveles de 2008 y siguiendo con mucha presión a la baja.
De cara al cierre de año, las previsiones apuntan a que el volumen total de inversión en oficinas de Barcelona rondará los 500 millones de euros.
