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El mercado inmobiliario español experimentó un fuerte repunte en 2024, especialmente durante el segundo semestre, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la estabilidad laboral y el creciente interés de compradores extranjeros. A pesar de la ligera recuperación de la oferta de obra nueva, esta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios y dificulta el acceso a la vivienda en determinados segmentos.
Según el IV Solvia Market View 2024, las compraventas de viviendas aumentaron un 9,2% interanual, hasta alcanzar 636.909 operaciones. De estas, 131.764 correspondieron a obra nueva, +21,6%, y 505.145 a segunda mano, +6,4%. Solo en el cuarto trimestre se registraron 172.551 operaciones, el dato más alto desde mediados de 2022, con una subida trimestral del 3,6% y del 32,9% respecto al mismo periodo del año anterior.
Las viviendas de nueva construcción representaron el 22,4% del total, con 38.671 operaciones, +61,1% interanual. Por su parte, el mercado de segunda mano sumó 133.880 transacciones, el 77,6% del total, con un aumento del 26,4% frente a 2023.
Dinámica territorial: fuertes subidas y algunas caídas puntuales
Quince provincias registraron descensos trimestrales en las compraventas. Las caídas más destacadas se dieron en Tenerife, -12%; Álava, -10,9%, y Huesca, -7,8%. En contraste, Cuenca, Ourense y Soria mostraron aumentos superiores al 30%. A nivel interanual, todas las provincias registraron subidas, con La Rioja, +70,6%; León, +68,3%, y Pontevedra, +56,3%, a la cabeza.
Crédito hipotecario y expectativas de crecimiento
El número de hipotecas también creció de forma notable. En el cuarto trimestre se firmaron 123.897 préstamos hipotecarios, un 13,4% más que el trimestre anterior y un 37,8% más que en el mismo periodo de 2023. En el conjunto del año se formalizaron 435.328 hipotecas, un 8% más que en 2023.
La previsión para finales de 2025 anticipa un aumento adicional del 3-4% en operaciones de compraventa, respaldado por un entorno financiero más favorable y la recuperación de demanda embalsada en ejercicios anteriores.
Precios de compraventa: subidas generalizadas y escasez de oferta
El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.164 €/m² en el cuarto trimestre de 2024, con un aumento trimestral del 2,4% y un 9,1% interanual. En segunda mano, el precio fue de 2.113 €/m², +8,7% interanual, mientras que la obra nueva alcanzó 2.338 €/m², +8,3%.
Para 2025, se estima un incremento de entre el 4% y el 5% en los precios de compraventa, en un contexto de alta demanda y una oferta limitada, especialmente en áreas metropolitanas y destinos turísticos.
Madrid superó a Baleares como la provincia con el precio medio más alto, con 3.780 €/m² frente a los 3.771 €/m² del archipiélago. En el otro extremo, Badajoz, Jaén y Ciudad Real se mantuvieron por debajo de los 800 €/m².
A nivel provincial, destacaron los aumentos en Cuenca, +62%, Ourense, Salamanca y Castellón. Trimestralmente, Cuenca volvió a liderar con un alza del 28,3%, mientras que León, Málaga y Las Palmas registraron caídas de entre el 4,6% y el 6,3%.
En las principales capitales, Madrid alcanzó los 4.030 €/m², con un crecimiento trimestral del 3,5% e interanual del 7,1%. Barcelona, por su parte, llegó a los 3.937 €/m², con subidas del 2,3% trimestral y 5,7% anual.
Alquiler: incremento interanual superior al 10% en 2024
El precio del alquiler cerró 2024 con una media de 13,6 €/m² al mes, tras un incremento trimestral del 2,3% y un alza interanual del 10,6%. Se prevé que esta tendencia continúe en 2025, con aumentos superiores al 10% anual, debido a la persistente escasez de oferta frente a una demanda creciente.
Barcelona lideró el ranking con 19,5 €/m², seguida de Madrid, 18,2 €/m², e Islas Baleares, 17,3 €/m². Por debajo del umbral de los 7 €/m² se situaron provincias como Zamora, Teruel, Lugo, Badajoz, Ciudad Real y Jaén.
Destacaron por subidas trimestrales Segovia, Lleida y Valladolid, más del 6%. En términos interanuales, Cuenca, +22,4%; Guadalajara, +16,4%; Ávila, +15,6%, y Zamora, +15,3%, lideraron los aumentos. Jaén fue la única provincia que registró una caída anual.
Obra nueva: repunte en visados y previsión de crecimiento en 2025
Durante el cuarto trimestre de 2024 se otorgaron 32.713 visados de obra nueva, un 3% más que en el trimestre anterior y un 22,5% más que en el mismo periodo de 2023. El año cerró con 127.721 licencias, el mayor volumen desde 2008, con un aumento del 18,3% interanual.
Para 2025, se estima un crecimiento de entre el 5% y el 10% en nuevas autorizaciones. No obstante, persisten obstáculos estructurales: escasez de suelo finalista, falta de seguridad jurídica, déficit de mano de obra cualificada y altos costes de construcción, factores que limitan la capacidad de respuesta del sector.
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