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La vivienda confirma en el primer trimestre del año el freno en el descenso de precios experimentado en los últimos meses de 2020 y avanza hacia un escenario de estabilización. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales de Tinsa apunta que el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se situó en el primer trimestre del año en 1.390 €/m2, un 0,5% más que en el primer trimestre de 2020, cuando ya se percibían síntomas de enfriamiento del ciclo expansivo en el mercado residencial. El precio se ha incrementado un 16% desde el mínimo registrado en el primer trimestre de 2015 y se mantiene un 32% por debajo de los máximos de 2007.
Los datos del informe IMIE Mercados Locales del primer trimestre del año muestran la situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario tras un año de afectación derivada de la emergencia sanitaria en España. “Los ajustes han sido intensos en compraventas y visados y contenidos en precios, mostrando una recuperación de cifras positivas en el caso de las compraventas tras el periodo estival”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa.
En el último trimestre de 2020, la vivienda mostró en las principales localizaciones una incipiente recuperación de precios, que parece confirmarse en el primer trimestre de 2021. “Encontramos en el mercado una alta dispersión de valores, con variaciones positivas que pueden inducir al optimismo. Sin embargo, se observan evoluciones negativas intensas en algunos mercados, que invitan a la prudencia a la hora de afirmar que estamos ante una recuperación”, explica De la Hoz.
En su opinión, la actividad del mercado inmobiliario, sujeta a la evolución sanitaria, a las medidas de contención aplicadas a la economía y a la movilidad nacional e internacional, podría volver a mostrar escenarios puntuales de afectación significativa tanto positiva como negativa, dentro de una tendencia de estabilización. “Previsiblemente veremos en el corto plazo marcadas variaciones de precios al alza o a la baja, principalmente en los mercados menos dinámicos y de valores medios más bajos, donde pequeñas variaciones unitarias representan marcadas oscilaciones en términos relativos”, apunta De la Hoz.
VIVIENDAS POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Las variaciones interanuales muestran en el primer trimestre una moderación en los ajustes en varias regiones. Es el caso de Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid, que presentan en el primer trimestre descensos anuales del 0,4%, 0,7% y 1,3%, respectivamente.
Once regiones muestran precios medios de la vivienda nueva y usada inferiores a los de un año antes, en su mayoría inferiores al 3,0 %. Los descensos anuales más acusados en el primer trimestre se localizan en Navarra (-8,8%), La Rioja (-7,7%) y Aragón (-5%).
Tras dos trimestres en los que el grueso de las comunidades se ha situado en terreno negativo, comienzan a verse cifras positivas. Islas Baleares (+4,8% interanual), País Vasco (+4,4%) y Canarias (+4,1%) son, junto a la Ciudad Autónoma de Melilla, las regiones con mayor crecimiento interanual de precios en el primer trimestre del año.
La Comunidad de Madrid, Cataluña e Islas Baleares se mantienen como las regiones con mayor crecimiento de precios desde los mínimos del ciclo expansivo precedente, con un aumento del 44,7%, un 35,2%, y un 29,7%, respectivamente, que contrastan con la evolución inferior al 8% observada en Castilla y León, Extremadura y Cantabria.
La brecha respecto a los precios máximos alcanzados en 2007 sigue siendo considerable en La Rioja y Castilla-La Macha, con caídas superiores al 50%, y en Aragón (-46,2%).
VIVIENDAS POR PROVINCIAS
A nivel provincial, la incipiente recuperación observada en algunas provincias no llega a compensar el descenso producido tras el inicio de la pandemia. Once provincias siguen registrando descensos interanuales superiores al 5%, destacando Ourense y Palencia con los mayores ajustes en el último año, superiores al 10%.
Hasta 28 provincias registran variaciones moderadas en tasa anual entre el 3% y el -3%. Entre las provincias que han incrementado sus precios medios en el último año, cuatro provincias superan la tasa del 5%: A Coruña, Cuenca, Lleida y Vizcaya.
Los mayores valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.428 €/m2), Baleares (2.411 €/m2), Madrid (2.369 €/m2), Vizcaya (2183 €/m2) y Barcelona (2.176 €/m2). Los menores, en Ciudad Real (667 €/m2), Teruel (683 €/m2) y Lugo (717 €/m2).
En cuatro provincias la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los máximos de una década atrás: Toledo, La Rioja, Guadalajara y Almería. En el extremo opuesto, Islas Baleares y Santa Cruz de Tenerife, junto con Ceuta y Melilla, presentan los valores más próximos a los máximos de la década pasada.
VIVIENDAS POR CAPITALES
Las cuatro mayores capitales españolas han atenuado o interrumpido la tendencia descendente de los precios en tasa interanual. Las ciudades de Sevilla (+2,9% anual), Madrid (+1,7%), Valencia (+0,3%) y Barcelona (+0,2%) se encuentran entre las capitales que muestran crecimiento de valores en tasa anual, lideradas por Cuenca, Bilbao y Oviedo con subidas por encima del 8%.
“El mantenimiento e incluso el incremento puntual de los precios en obra nueva en las ubicaciones más dinámicas, como es el caso de la ciudad de Madrid, está ejerciendo de contrapeso de los descensos, moderados en su mayor parte, de la vivienda de segunda mano, un mercado que por sus características está más expuesto a ajustes adicionales”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa.
Entre las 21 capitales que siguen con precios medios de vivienda inferiores a los del primer trimestre de 2020, seis de ellas (Pamplona, Palencia, Ourense, Logroño, Lugo y Valladolid) registran descensos anuales superiores al 6%.
Seis capitales arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos pre-crisis, es decir, arrastran una caída superior al 50 % desde entonces. Es el caso de Logroño, Ciudad Real, Guadalajara, Lleida, Zaragoza y Castellón. En números más próximos a dichos valores de la pasada década se encuentra, además de Ceuta y Melilla, Palma de Mallorca (un 14% por debajo) y Santa Cruz de Tenerife (-18,9%).
Las capitales más caras son San Sebastián (3.637 €/m2), Barcelona (3.342 €/m2) y Madrid (3.085 €/m2), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas, Lugo (832 €/m2), Soria (921 €/m2) y Castellón (944 €/m2).
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 3er TRIMESTRE (media nacional)
- Esfuerzo financiero NETO: 20,8% % de los ingresos familiares disponibles.
- Importe medio de nuevas hipotecas: 135.759 €.
- Cuota hipotecaria: 599 €/mes.
- Compraventas / parque existente: 18,9 transacciones por cada 1.000 viviendas.
- Visados de obra nueva / parque existente: 3,3 visados por cada 1.000 viviendas.
Esfuerzo financiero neto y cuota mensual
Los españoles destinan de media el 20,8 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 135.759 euros en el cuarto trimestre de 2020 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 599 euros.
Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas en España. De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE para el primer trimestre del año, Málaga y Baleares serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27%. En el lado opuesto, Lugo, Castellón, Murcia y Palencia quedarían por debajo de una tasa de 15%.
En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21% y 22,1%, respectivamente. En Madrid superan la tasa del 25 % los distritos de Salamanca, Chamberí y Moncloa-Aravaca; en Barcelona, los de Les Corts y Ciutat Vella.
La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (850 euros), seguida de Madrid (793 euros) y Barcelona (762 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Jaén (327 euros), Lugo (329 euros), Ávila (350 euros), Cuenca (351 euros) y Badajoz (356 euros), provincias con las cuotas más reducidas.
Rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 4,5% en las ciudades de Madrid, Valencia y Sevilla, mientras que consiste en un 4,1% en Barcelona y alcanza el 4,9% en Zaragoza.
En la división por distritos de estas ciudades se perciben, como en meses precedentes, cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella) y Madrid (Centro) algo superiores a sus distritos colindantes. Aparte de este hecho, el esquema centro-periferia en lo que respecta a rentabilidades contenidas y más elevadas, respectivamente, sigue patente en estas capitales.
La composición por distritos en estas ciudades de las tasas medias de rentabilidad no registra cambios reseñables, si bien la situación actual del mercado podría introducir alteraciones o cambios de tendencia de detección futura.
